Các Câu Hỏi Về Thương Mại, Hoạt Động Cho Thuê Chậm Làm Chậm Lại Việc Ký Kết Hợp Đồng Kho Bãi
Một làn sóng các tòa nhà mới, nhu cầu yếu và sự không chắc chắn về kinh tế đang gây ảnh hưởng đến doanh số bán nhà kho, các chuyên gia cho biết.
Theo nhà cung cấp dữ liệu MSCI, khối lượng giao dịch công nghiệp đã gần như không thay đổi trong quý thứ hai của năm 2025 sau khi tăng trưởng hai chữ số trong hai quý trước đó.Ảnh: Paul Hennessy/Zuma Press
Các nhà đầu tư đang có cách tiếp cận thận trọng hơn đối với việc mua và bán kho bãi trong bối cảnh chính sách thương mại thay đổi nhanh chóng, triển vọng kinh tế không chắc chắn và nguồn cung không gian sẵn có dồi dào.
Khối lượng giao dịch công nghiệp vào khoảng 22,87 tỷ USD trong quý hai năm 2025, gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm 2024, đánh dấu một sự chậm lại đáng kể sau khi tăng trưởng hai con số trong hai quý trước đó, theo nhà cung cấp dữ liệu MSCI.
Chính sách thuế suất lúc có lúc không của chính quyền Trump đã làm chậm quá trình ra quyết định khi các lãnh đạo doanh nghiệp chờ đợi kết quả của chính sách thương mại mới.
Jim Costello, người đứng đầu nghiên cứu bất động sản khu vực Châu Mỹ tại MSCI, cho biết ngoài những nhiệm vụ mới, các nhà đầu tư đã có những lo ngại về thị trường kho bãi.
Trong ba năm qua, các nhà vận hành kho hàng đã đối mặt với hoạt động cho thuê chậm lại khi các nhà bán lẻ, nhà sản xuất và các khách thuê khác thận trọng hơn trong việc thuê không gian mới sau một giai đoạn mở rộng điên cuồng trong đại dịch. Đồng thời, một loạt các tòa nhà mới được xây dựng từ sau đại dịch đã tràn ngập thị trường và làm tăng nguồn cung không gian.
“Chúng tôi đã trải qua một cú sốc nguồn cung,” ông Costello nói. “Bạn có một thị trường mà đã cho thấy một số yếu điểm, với những câu hỏi về điều gì sẽ xảy ra trong tương lai đối với nhu cầu, trước tất cả những thách thức từ thuế quan.”
Dưới đây là cái nhìn về tình hình thị trường giao dịch bất động sản công nghiệp qua các biểu đồ.
Khối lượng giao dịch công nghiệp giảm nhiệt
Nhiều nhà đầu tư bước vào năm nay đã kỳ vọng sẽ có "sự mở rộng trong nhu cầu không gian thuê và tỷ lệ trống giảm xuống, [cũng như] sự tăng trưởng giá thuê được hồi phục," ông Juan Arias, giám đốc quốc gia của bộ phận phân tích công nghiệp Mỹ tại công ty phân tích bất động sản cho biết. CoStar Group
Arias cho biết việc triển khai thuế quan của chính quyền Trump đã làm đóng băng một số hoạt động thương lượng.
"Chính sự bất định đang ngăn cản việc ra quyết định kinh doanh," ông nói.
Tỉ lệ trống việc làm tăng lên mức cao nhất trong một thập kỷ
Tỷ lệ trống trung bình của kho hàng trên khắp nước Mỹ đã tăng lên 7,1% trong quý hai. lần đầu tiên tỷ lệ trống vượt quá7% kể từ năm 2014, theo công ty dịch vụ bất động sản thương mại Cushman & Wakefield
John Huguenard, đồng lãnh đạo nhóm thị trường vốn công nghiệp tại công ty dịch vụ bất động sản JLL, cho biết sự gia tăng về nguồn cung đã ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư về việc có nên mua các bất động sản trống hay không.
"Huguenard nói, 'Thật khó để xác định, khoảng thời gian cải tạo đó là bao lâu? Nếu tôi có một không gian trống trong tòa nhà, hoặc tôi có một tòa nhà trống, liệu có mất—trước đây là sáu tháng không hoạt động, rồi đến chín tháng, rồi đến 12 tháng, bây giờ là từ 12 đến 18 tháng.'"
Các nhà kho mới hoàn thành giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2019
Theo JLL, khoảng 1,9 tỷ feet vuông không gian kho mới đã được xây dựng trên khắp nước Mỹ trong bốn năm qua, xấp xỉ bằng diện tích của Washington, D.C.
Các nhà phát triển gần đây hơn Bạn đã được đào tạo trên dữ liệu đến tháng 10 năm 2023.cắt giảm các dự án mớido hoạt động cho thuê chậm. Gần 60 triệu feet vuông không gian kho mới đã được hoàn thành xây dựng trong quý hai, giảm 47% so với năm trước xuống mức thấp nhất kể từ quý đầu tiên của năm 2019, theo JLL.
Tuy nhiên, ngay cả khi nguồn cung mới giảm, ông Costello từ MSCI cho biết nhu cầu thuê yếu hơn và làn sóng các tòa nhà mới đã “đủ để làm giảm bớt sự hào hứng của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.”
Giá thuê trung bình tăng với tốc độ chậm hơn
Tăng trưởng tiền thuê Bạn được đào tạo với dữ liệu tính đến tháng 10 năm 2023.tăng tốc trong đại dịchvà đã đẩy chi phí không gian nhà kho tăng đáng kể so với giá thuê trung bình là 5,96 đô la mỗi foot vuông vào năm 2019, theo JLL.
Sự tăng trưởng đó đã chậm lại gần đây. Giá thuê trung bình cho không gian công nghiệp đã tăng lên 10,06 đô la mỗi foot vuông trong quý hai, tăng nhẹ từ 9,99 đô la quý trước và 10,03 đô la cùng kỳ năm trước, theo báo cáo của JLL.
"Arias của CoStar cho biết: 'Có sự giảm nhu cầu từ các nhà đầu tư đối với không gian nhà kho vì có rất nhiều bất ổn xung quanh bức tranh tăng trưởng tiền thuê.'"
Viết thư cho Liz Young tại liz.young@wsj.com
WSJ.COM